各地关于土地增值税开发费用扣除的规定（截至2020.04）

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条规定计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本；

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用；

（四）旧房及建筑物的评估价格；

（五）与转让房地产有关的税金；

（六）对从事房地产开发的纳税人可按本条（一），（二）项法规计算的金额之和，加计20％的扣除。

今天我们重点来聊聊第（三）项开发费用，《细则》中规定财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的10％以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府法规。

那么开发费用如何税前扣除？哪些地方有相关政策规定呢？

目录

01

国家的规定

02

福建的规定

03

北京的规定

04

上海的规定

05

辽宁的规定

06

山东的规定

07

天津的规定

08

广东的规定

09

重庆的规定

10

山西的规定

11

黑龙江的规定

12

河北的规定

13

广西的规定

14

四川的规定

01

国家的规定

八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题

（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；

（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

三、房地产开发费用的扣除问题

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

02

福建的规定

第十三条  对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。

对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。

(六)纳税人向金融机构支付的财务咨询费等非利息性质的款项以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息、罚款等款项，不得作为利息支出扣除(七)全部使用自有资金、没有利息支出的以及不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

第二十四条主管税务机关应当重点审核利息支出(一)利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除。纳税人向金融机构借款，因逾期还款，银行收取的滞纳金、罚息或罚款不得计入房地产开发费用计算扣除(二)无论纳税人借款利息支出如何核算，清算时均应按房地产开发费用的规定计算扣除。纳税人在房地产开发成本中核算利息支出的，应从房地产开发成本中调整至房地产开发费用(三)分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，应当按照项目合理分摊

一、关于同一清算单位不同类型房地产扣除项目金额的分摊问题 （一）取得土地使用权所支付的金额、房地产开发费用按可售面积计算分摊。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》的有关规定，经请示省政府批准，现将我省普通住宅与其他住宅的具体划分界限，开发土地和新建房及配套设施的费用（指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，以下简称“三项费用”）计算扣除的具体比例通知如下：

二、“三项费用”按以下原则确定：凡房地产开发企业财务费用中的利息按税法规定据实列支的，其房地产开发费用，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％计算扣除；凡利息不符合据实列支条件的，其房地产开发费用，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和10％计算扣除。

03

北京的规定

房地产开发企业土地增值税清算管理办法（京地税地〔2007〕134号）

第二十一条

对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。

对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。

04

上海的规定

一、关于房地产开发费用扣除比例的确定

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其它房地产开发费用，按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%计算扣除。

05

辽宁的规定

大连市土地增值税征收管理暂行办法（2008修正）（大连市人民政府令第95号）

开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）。包括与房地产开发项目有关的销售费用、财务费用、管理费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和5％计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%计算扣除。

七、房地产开发费用的扣除

(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

据实扣除利息的终止时间为企业按规定首次开始清算的上个月。【此条款失效】

(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

(三)全部使用自有资金，没有利息支出的，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除

06

山东的规定

第十八条　开发企业的房地产开发费用，其财务费用中的利息支出，凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本办法第十六条 （一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五计算扣除。

凡不能按转让房地产清算项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本办法第十六条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十计算扣除。

开发企业为建造房地产开发项目向金融机构借款发生的利息支出，属于房地产项目完工前发生的，按规定计入房地产开发成本并予以扣除；属于房地产项目完工后发生的，应计入房地产开发费用中的财务费用并按规定予以扣除。

六、关于按国家统一规定交纳的有关费用的扣除问题

房地产开发企业在取得土地使用权时，按国家统一规定交纳的有关费用，凡能取得财政专用票据的，计入"取得土地使用权所支付的金额"项目扣除，不能取得财政专用票据的，计入 "房地产开发费用"项目扣除。

07

天津的规定

天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)（津地税地[2007]25号）

第十七条 对开发土地和新建房及配套设施的费用(销售费用、管理费用、财务费用)扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。

对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。

08

广东的规定

一、关于家具家电成本的扣除问题随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，其外购成本计入开发成本予以扣除，其他可移动的外购成本予以据实扣除，但不得作为加计20%扣除的基数

二、关于项目管理费、境外设计费的扣除问题企业委托第三方公司进行项目开发管理，支付的有关项目管理费用，能证明直接属于该开发项目，且分开核算的，经主管税务机关审核后，允许作为开发间接费用予以扣除。对企业委托境外设计公司发生的境外设计费，能提供合法、有效凭证的，允许扣除

三、关于项目建设用地红线外支出的扣除总问题纳税人为取得土地使用权，为政府建设公共设施发生的支出，根据《税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第(一)项确定的相关性原则，纳税人如果能提供国土房管部门的协议、补充协议，或者相关政府主管部门出具的证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除

四、关于公共配套成本的扣除问题（一）产权属于全体业主，成本、费用可以扣除的1.物权法等相关规定已明确为全体业主共有的2.房管部门在房地产登记簿上记载某建筑区划内的全体业主共有的3.房管部门出具的证明材料证明为全体业主共有的4.经业主委员会书面说明由全体业主共有的（二）建成后用于非营利性社会公共事业的公共配套设施，其成本费用可以扣除1.纳税人与政府、公用事业部门签订了移交文书2.属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的，接收单位或者政府部门出具相关证明并经清算小组合议通过的。(三)建成后以成本核算价移交的公共配套设施，应计入可售建筑面积与已售建筑面积，以移交价格确定为清算收入，准予扣除成本、费用。

第三十八条  审核房地产开发费用扣除：

（一）金融机构，是指取得中国银行保险监督管理委员会发放的允许进行金融贷款业务许可证的金融单位。

（二）审核纳税人是否将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。

（三）纳税人据实列支利息支出的，审核其提供的贷款合同、利息结算单据或发票的完整性、真实性。

（四）纳税人向金融机构支付的财务咨询费等非利息性质的款项以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。

（五）全部使用自有资金、没有利息支出的以及不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

09

重庆的规定

六、关于土地成本和综合费用分摊的问题

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额进行分摊的情况

（一）在我市范围内开发、转让土地，其土地成本的确定，按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊

（二）对一个小区或一个项目的土地成本费用以及为小区或项目建设发生的综合性费用，则按小区内（或项目）各单项工程或幢号的建筑面积占小区（或项目）建筑面积的比例计算分摊到各单项工程或幢号

（三）对一栋既有住宅又有写字间、公寓、车库等建设内容的单体综合楼，其土地成本费用及综合费用分摊则应该按各建设内容的建筑面积占综合楼建筑面积的比例进行分摊

10

山西的规定

一、关于房地产开发费用扣除比例的确定 

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其它房地产开发费用，按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金融之和的５％计算扣除。 

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的之和的１０％计算扣除。

11

黑龙江的规定

八、关于房地产开发费用扣除问题

(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除

(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除

12

河北的规定

一、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下称《细则》）第七条（三）款中关于房地产开发费用的扣除标准：

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按《细则》第七条第（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条第（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％计算扣除。

13

广西的规定

二、关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金扣除问题

(二)凡属房地产行业及其他行业普遍缴纳的政府性基金和行政事业性收费，在清算时应计入房地产开发费用并按规定比例扣除。

四、关于土地拍卖佣金的扣除问题

取得转让土地而支付的土地拍卖佣金，应计入房地产开发费用并按规定比例扣除。

14

四川的规定

一、关于房地产开发费用的具体扣除比例。

(一)凡不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条第(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%计算扣除。(二)财务费用中的利息支出，凡能够转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《实施细则》，第七条第(一)、(二)项规定计算的金额之和的4%计算扣除。计算房地产开发费用扣除额时，纳税人只能选用上述一种方式。金穗源《税苑微课》-“土地增值税清算系列”，针对财务人员，手把手进行土地增值税清算实操业务演练，逐环节解读土地增值税清算技巧与风险点，让各位学员通过现场实战演练，较为完整地掌握土地增值税清算方法和技巧，独立完成清算项目。【课程体验】土地增值税计算流程概述识别二维码即可学习
感兴趣的穗友添加微课助理微信<s153 6451 9929>了解详细学习事宜！

声明

以上法规来自官方媒体，真实有效，公众号插图均来自网络，版权属于原创人。如觉侵权，请通过平台留言联系小编，我们将竭力尊重原创。

温馨提示

我是小金，土地增值税政策的梳理汇总小秘书。

土增清算，我们是认真的！想要获取更多信息，请扫码关注我。如果您还有实务问题，可以添加微信：3341586979